Сайт создан и поддерживается Фондом развития парламентаризма в России
 
   Законопроекты     Народ о законопроектах     Семинары и круглые столы     Регионы России     Литература На главную   

Текст законопроекта

Экспертное заключение на проект федерального закона "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах"

Законопроектом "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" предполагается регулировать отношения, возникающие при выпуске (эмиссии), обращении эмиссионных ипотечных ценных бумаг, а также при исполнении обязательств по ним. В законопроекте предусматриваются два вида ипотечных эмиссионных ценных бумаг: ипотечные облигации (облигации с ипотечным покрытием) и ипотечные сертификаты участия. Принятие законопроекта должно способствовать развитию рынка ипотечного кредитования, и, следовательно, помочь многим россиянам решить так называемый "жилищный вопрос".

После принятия законопроекта в обращении должны будут появиться ипотечные эмиссионные ценные бумаги. Напомним, что на сегодняшний день в нашей стране имеют хождение ипотечные ценные бумаги (закладные), которыми удостоверяются права залогодержателя по ипотеке (залоге недвижимости). Этот вид ценных бумаг предусмотрен федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Закладная удостоверяет право залогодержателя при определенных условиях на получение предмета залога (квартиры, дома и т.п.).

Отличительной особенностью ипотечных эмиссионных ценных бумаг должно стать их обеспечение ипотечным покрытием. Ипотечное покрытие, как следует из статьи 4 законопроекта, будет представлять из себя:
– обеспеченные ипотекой (залогом недвижимости) имущественные права требования эмитента по денежным обязательствам по кредитным договорам (договорам займа), в том числе удостоверенные закладными.
Схематично это должно будет выглядеть следующим образом: обеспечением исполнения договора кредита (займа) является какая-либо недвижимость (дом, квартира и т.п.). Банк либо иное лицо (кредитор) уступает своё право требования по этому договору организации-эмитенту эмиссионных ипотечных ценных бумаг. В итоге владелец недвижимости должен будет исполнять своё обязательство, обеспеченное залогом недвижимости, не первоначальному кредитору, а организации-эмитенту. Это право требования, обеспеченное залогом недвижимости, и будет выступать обеспечением по ипотечным эмиссионным ценным бумагам.
– требования эмитента по денежным обязательствам из договоров купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, обеспеченные ипотекой в силу закона и удостоверенные закладными.
В этом случае организация-эмитент, выступая продавцом, продаёт недвижимость. Причём в договор купли-продажи включено условие о рассрочке платежа и о применении залога приобретаемой недвижимости в качестве способа обеспечения исполнения обязательства.

Итак, в любом случае, по замыслу авторов законопроекта, обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг должна выступать недвижимость. Для повышения же привлекательности в глазах инвестора ипотечных эмиссионных ценных бумаг законопроектом предусматривается целый ряд мер (право выпуска их только строго определенным кругом лиц, особенности эмиссии ценных бумаг этого вида, государственный и негосударственный контроль в этой сфере и др.).

Имущественные права и ипотечное покрытие

Авторы законопроекта в отношении ипотечного покрытия легко оперируют таким термином, используемым в гражданском праве, как "имущественные права". Как следует из текста законопроекта (например, п. 4 ст. 10), имущественные права составляют ипотечное покрытие. Проблема заключается в том, что нигде в тексте законопроекта его авторы не дают ни определения, ни каких-либо характеристик упоминаемых имущественных прав. Однако дать определение "имущественных прав" в законопроекте необходимо, поскольку непосредственно в ГК РФ такого определения не содержится. Единого мнения о том, что же относится к имущественным правам, нет сегодня и в теории гражданского права.

К имущественным правам обычно относят право на денежные средства, находящиеся на банковском счёте, право на долю в имуществе хозяйственных товариществ и обществ, права требования и другие права. Применительно к законопроекту, в самом общем виде имущественные права можно определить как обязательственные права, вытекающие из договорных обязательств. Таким образом, мы можем говорить, например, о праве требования организации-эмитента (продавца) к владельцу недвижимости (покупателю) об исполнении им своей обязанности уплаты денежных средств по договору купли-продажи, одним из условий которого являлась рассрочка платежа. Заметим, что предложенное здесь определение всей проблемы не решает, и в законопроекте необходимо установить, что же из себя представляют имущественные права, либо определить их основные характеристики.

К тому же предлагаемое определение не разъясняет, что же авторы законопроекта понимают, например, под "обслуживанием имущественных прав". Пунктом 6 статьи 38 законопроекта предусмотрено, что имущественные права, составляющие ипотечное покрытие, должны обслуживаться лицензированной кредитной организацией. Если, как это явствует из текста законопроекта, имущественное право является правом требования, то обслуживать его банк просто не может. Банк может открыть счёт, на котором будут учитываться поступающие в счёт исполнения договора средства, начислять на поступающие средства проценты и т.п., но обслуживать право требования он не может.

Кроме того, нелицензированных кредитных организаций в нашей стране не бывает (во всяком случае, осуществляющих свою деятельность на законных основаниях). В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" кредитная организация – юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка Российской Федерации (Банка России) имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные названным Федеральным законом. Вполне возможно, что в данном случае речь идёт о необходимости для кредитных организаций получить специальную лицензию на обслуживание операций, связанных с ипотечными эмиссионными ценными бумагами, но напрямую из текста законопроекта этого не следует.

Кто выпускает эмиссионные ипотечные ценные бумаги

Выпуск (эмиссия) ипотечных облигаций с залогом ипотечного покрытия может осуществляться кредитными организациями, специализированными ипотечными организациями, а также ипотечными агентствами.

Ипотечные агентства и специализированные ипотечные организации являются специализированными коммерческими некредитными организациями, исключительная деятельность которых состоит в приобретении прав требований по займам, обеспеченным ипотекой, и (или) закладным, выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Ипотечное агентство, помимо этого, ещё может заниматься предоставлением заемных средств под залог прав требований по ипотечным обязательствам, а также другими операциями, непосредственно связанными с исключительной деятельностью.

Из текста законопроекта следует, что деятельность ипотечных агентств и специализированных ипотечных агентств является коммерческой, т.е. предпринимательской, направленной на систематическое получение прибыли. Вместе с тем, статья 11 среди случаев, когда владельцы ипотечных ценных бумаг вправе требовать от их эмитента досрочного погашения облигаций, предусматривает осуществление эмитентом ипотечных облигаций предпринимательской деятельности. Однако это противоречит самому определению названных организаций. Представляется, что данное положение требует уточнения, тем более, что в других статьях законопроекта подобное ограничение сформулировано гораздо более корректно. Например, в пункте 4 статьи 37 законопроекта говорится о том, что ипотечные агентства не вправе осуществлять виды предпринимательской деятельности, не предусмотренные законопроектом.

Пункт 3 статьи 37 законопроекта устанавливает, что в состав сотрудников ипотечного агентства должен входить контролер (штатный сотрудник), в компетенцию которого входит осуществление контроля за соответствием деятельности ипотечного агентства требованиям законодательства РФ. Однако эта формулировка не соответствует требованиям трудового законодательства РФ, которое не предусматривает использование таких категорий, как "сотрудник" или "штатный сотрудник". Более того, решение вопроса о необходимости наличия в организации самого штатного расписания сейчас оставлено на усмотрение руководителя организации. В связи с этим правильнее было бы говорить о том, что в состав работников организации должен обязательно входить контролер.

Таким образом, представляется, что законопроект требует доработки перед принятием его во втором чтении.


Экспертиза подготовлена Фондом развития парламентаризма в России в мае 2003 г.


   Законопроекты     Народ о законопроектах     Семинары и круглые столы     Регионы России     Литература На главную   
   Copyright © 1999–2005 Фонд развития парламентаризма в России        Letter to Admin