Сайт создан и поддерживается Фондом развития парламентаризма в России
 
   Законопроекты     Народ о законопроектах     Семинары и круглые столы     Регионы России     Литература На главную   

Текст законопроекта

Экспертное заключение на проект федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним""

Проектом федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предлагается внести ряд изменений и дополнений в указанный Федеральный закон, с целью стимулирования оборота на рынке недвижимости, в том числе на рынке жилья, а также защиты прав и законных интересов его участников.

Статья 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Законопроектом предлагается установить, что в случаях, предусмотренных законом, подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. В пояснительной записке указывается, что действующее гражданское законодательство не устанавливает прямого требования о государственной регистрации некоторых важнейших обременений недвижимого имущества, таких, например, как обязательство о сохранении недвижимости со статусом объекта культурного наследия. Данное предложение представляется справедливым, поскольку в соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать, в том числе и из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Следовательно, такие обременения также должны быть зарегистрированы.

В законопроекте предлагается предусмотреть требование о том, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна будет включаться информация об ограничении либо признании недееспособным обладателя объекта недвижимости. По мнению авторов законопроекта, наличие такой информации в реестре будет способствовать проверке органом государственной власти, осуществляющим регистрацию, соблюдения дополнительного порядка, требующегося в случае, если обладатель объекта недвижимости признан недееспособным либо ограниченно дееспособным. Полагаем, что данное предложение законопроекта является нужным и своевременным, поскольку направлено на обеспечение прав и законных интересов лиц, которые не могут отдавать отчёта в своих действиях, а также на предупреждение деятельности недобросовестных заявителей.

Законопроектом предлагается установить, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, имеет право предоставлять статистическую информацию, полученную на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, любому заинтересованному лицу, если предоставление такой информации не нарушает права и законные интересы правообладателя. Это информация об общем количестве прошедших государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, заключенных на определенной территории за определенный период, обобщенная информация о субъектном составе или объектах таких сделок и другие подобные сведения. Недостатком данного предложения, на наш взгляд, является отсутствие в законопроекте критериев, в соответствии с которыми такие сведения можно отнести к категории информации, не нарушающей права и законные интересы правообладателя. Во избежание возможных злоупотреблений эта оценочная категория должна быть раскрыта непосредственно в тексте нормативного правового акта, а не отдана на усмотрение органа государственной власти или отдельных должностных лиц.

В законопроекте содержится предложение об установлении размера платы за регистрацию договора ипотеки между юридическими и физическими лицами, смены залогодержателя вследствие перехода прав по договору об ипотеке или договору, включающему соглашение об ипотеке, либо регистрацию лица в качестве залогодержателя в результате передачи прав по закладной, не выше размера платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данное предложение представляется обоснованным, поскольку ипотека является одной из разновидностей сделок с недвижимостью и каких-либо особенностей, которые обосновывали бы взимание платы за её регистрацию в другом размере, на сегодняшний день нет. Представляется поэтому, что предусмотренный в законодательстве Российской Федерации размер платы за регистрацию всех сделок с недвижимостью должен быть одинаковым.

Действующая редакция статьи 12 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что при несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоустанавливающий документ. По мнению авторов законопроекта, данная норма создает препятствия для развития ипотечного кредитования и рынка недвижимости в целом, поскольку при проведении сделки с недвижимостью возникает необходимость в проверке не выписки из реестра, а правоустанавливающих документов. В связи с этим в законопроекте предлагается установить, что в случае наличия несоответствий приоритет имеют записи в Едином государственном реестре. Однако установление приоритета записей в Едином государственном реестре над правоустанавливающими документами представляется неправильным. Более корректным будет признание юридического равенства этих документов, исходя из тождественности содержащейся в них информации. В случае же наличия расхождений между этими документами вопрос, на наш взгляд, должен решаться в судебном порядке.

Законопроектом предлагается дополнение указанного федерального закона положениями о возможности предъявления представителем юридического лица вместе с заявлением о государственной регистрации прав как подлинных учредительных документов, так и их нотариально удостоверенных копий. Учитывая, что нотариально заверенные копии документов по юридической силе не отличаются от подлинных документов, а в соответствии с законодательством Российской Федерации нотариусы несут ответственность за удостоверяемые ими документы, полагаем, что данная поправка справедлива.

В законопроекте предлагается установить, что за государственную регистрацию договора об ипотеке и ипотеки как обременения прав на недвижимое имущество, а также за выдачу соответствующих документов о государственной регистрации взимается один платёж за все действия. Предлагаемая поправка представляется справедливой, поскольку позволит упростить процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Изложенное позволяет говорить о необходимости доработки законопроекта перед его принятием в первом чтении.


Экспертиза подготовлена Фондом развития парламентаризма в России в июне 2004 г.


   Законопроекты     Народ о законопроектах     Семинары и круглые столы     Регионы России     Литература На главную   
   Copyright © 1999–2005 Фонд развития парламентаризма в России        Letter to Admin